Из-за стремительного повышение ключевой ставки и недоступности ипотечного кредитования российским девелоперам приходится подыскивать другие способы продажи новостроек. Среди новинок выделяется лизинг. Суть данной схемы заключается в том, что человек на длительный срок арендует квартиру и получает возможность ее выкупить. Это делает данный вариант более доступным для граждан РФ, как минимум, на бумаге.
Специалисты считают, что в текущем году этот формат сделок начнут постепенно внедрять. Станет ли жилье более доступным, если его будут продавать в лизинг? Журналист NGS.RU попробовал это выяснить.
Чем лизинг отличается от ипотеки?
Лизинг жилого объекта – это долгосрочная аренда с возможностью поэтапного выкупа. При оформлении ипотечного кредита человеку следует подготовить довольно большую сумму (первоначальный взнос). Помимо этого, до полного погашения долга жилой объект находится в залоге у фин. учреждения, которое предоставило кредит. Что касается лизинга, то на старте крупные суммы не потребуются. Именно поэтому данный вариант интересен людям, не располагающим большим количеством средств.
Клиенты обращаются в лизинговую компанию и она по заказу приобретает определенное транспортное средство, технику или объект недвижимости. После этого предоставляет их человеку в аренду на заранее оговоренный срок. Физлицо или же бизнесмен получает возможность выкупа. Сделать это необходимо до конца срока аренды.
Несомненно, объекты недвижимости и ранее приобретали в лизинг. Но происходило это крайне редко.
У этого варианта, конечно же, есть немало преимуществ. Не лишен лизинг и некоторых особенностей, минусов. Например, итоговые платежи нередко значительно выше, чем по ипотечным кредитам. Все потому, что человеку необходимо дополнительно оплачивать аренду.
Некоторые лизинговые организации на определенном этапе теряют финансовую стабильность. В этом случае их имущество изымается. Помимо этого, важно регулярно вносить платежи. Если человек несколько раз просрочивает их, лизинговые компании нередко расторгают ранее оформленное соглашение досрочно. В итоге, клиент остается без жилья. Средства, внесенные им, не возвращаются.
«Через неделю все могут прикрыть»
Жилая недвижимость подорожала, а ставки выросли. Именно поэтому большинство россиян отказались от приобретения квартир. Они предпочитают снимать жилье. Как действовать девелоперам, построившим жилые комплексы, если их новостройки не продаются?
В последнее время они довольно часто и тесно сотрудничают с разнообразными фин. учреждениями, а также активно внедряют совместные программы субсидирования. Суть их заключается в том, что стройкомпания оплачивает некоторую часть ипотечной ставки. В итоге, вырастают цены на квартиры. Но некоторых покупателей этот вариант устраивает. Это обусловлено тем, что размер платежа, который следует ежемесячно вносить, существенно уменьшается.
С текущего года на такие схемы регулятор наложил определенные ограничения. ЦБ РФ считает, что они вводят людей в заблуждение. Ведь человек все равно переплачивает.
«Повышение популярности лизинга не удивляет, – говорит специалист по новостройкам стройкомпании «Самолет Плюс» М. Юрьев. – Ведь у многих застройщиков осталось немало нереализованного жилья. Из-за высоких ипотечных ставок продавать его сложно.
– Девелоперы подыскивают разнообразные варианты, чтобы реализовать имеющиеся у них квартиры. При этом регулятора большинство специальных предложений от застройщиков не устраивают. Не в восторге ЦБ РФ и от лизинга. Именно поэтому прикрыть все могут в течение недели, – отмечает М. Юрьев.
Эксперт добавил, что схему лизинга реализуют лишь в случае, если «многоэтажка» возведена. Продавать таким способом строящееся жилье невозможно.
– Сейчас застройщики работают с эскроу-счетами. Можно ли их использовать, чтобы продать квартиры в лизинг на этапе строительства? Нет! – объясняет специалист.
Эскроу-счет – спецсчет в одном из фин. учреждений. Его открывают для того, чтобы покупатель перечислял средства за жилье застройщику и не переживал. Ведь суммы, которые поступают на этот счет, блокирует кредитная организация. Девелопер получает их лишь после введения строения в эксплуатацию.
«Это может со временем заменить ипотечные кредиты»
– С течением времени популярность лизинга существенно вырастет, отмечает аналитик веб-портала MestoPro Г. Якобсон. Подобные сделки будут оформлять не физлица, а те организации, в которых они трудятся, – считает эксперт.
«Мне представляется так: я – работник фирмы, планирую приобрести жилье. Обращаюсь к руководству и прошу, чтобы именно организация оформила лизинг на жилое помещение на себя. При этом ежемесячные платежи удерживают из моей заработной платы. В настоящее время компании проще оформить лизинг, чем ипотеку или кредит», – добавляет Г. Якобсон.
Эксперт не сказал, выгоднее оформлять лизинг или же отдать предпочтение ипотечному кредиту. На данный момент ставки по лизингу – 20-30% годовых.
– В этом случае не рассматривают, что более выгодно. Просто на рынке появился новый продукт, который, скорее всего, заинтересует потребителей. Но не стоит забывать, что в получении прибыли заинтересованы и лизингодатели, – добавил Г. Якобсон.
«Нет никакого смысла»
О лизинге высказался и доцент кафедры финансового рынка, финансовых институтов НГУЭУ Э. Коложвари. Несомненно, в данном случае подготавливать первоначальный взнос не нужно. Но при этом ежемесячно следует платить больше.
– Все расходы по жилому объекту лизинговая компания перекладывает на получателя. Так, именно он оплачивает налоги, коммунальные, прочее. Где на все это взять средства? Можно обратиться в банк, но ставка достигает 25%. К этой сумме стоит добавить еще от 7% до 10% (накладные расходы). В итоге, каждый месяц нужно платить от 35% до 40%, – подсчитал экономист.
В РФ физлица, покупающие жилье в лизинг, налог на добавленную стоимость не оплачивают. Это прописано в Налоговом кодексе РФ (ст. 149). Так, физлица-лизингополучатели не должны платить НДС на сумму арендных платежей.
Более привлекательный вариант, по мнению Э. Коложвари, – временный съем жилья.
– Несомненно, лизинг на некоммерческие объекты выгоден для бизнеса. Что касается покупки квартиры в лизинг у девелопера физлицом, это бессмысленно. Никаких особых преимуществ потребитель, отдающий предпочтение этому варианту, не получает. Не следует забывать о том, что лизинговая компания может расторгнуть договор, если человек своевременно не внесет платеж, – подытожил специалист.
