В РФ последние полгода стремительно повышается ключевая ставка. Менее выгодными становятся условия по рыночной ипотеке. Все сложнее получить льготные кредиты на жилье. Кроме того, не прекращается рост арендной ставки. Изменится ли в 2025 году ситуация? Чего ожидать? Об этом и многом другом в публикации.
Что на данный момент происходит на рынке недвижимости?
Рост стоимости «первички» и «вторички» продолжается. Обусловлено это не только повышенным спросом, но и инфляцией.
Первичный рынок недвижимости
Средняя стоимость 1 кв. м. в столичных новостройках повысилась до 200-250 000 рублей (годовой прирост – около 20%). Дорожает недвижимость не только в Москве, но и в других российских регионах. В некоторых городах цены в течение года увеличились приблизительно на 10-12%. Такой информацией поделилась старший преподаватель кафедры «Цифровая экономика, управление и бизнес-технологии» МТУСИ Г. Платунина.
Ипотечное кредитование
Эксперт добавила, что ставки по всем ипотечным кредитам выросли. В январе-феврале 2023 года средняя ставка во многих российских банках составляла не более 8%. В ноябре прошлого года она повысилась до 28%. Теперь большинство граждан РФ не могут позволить себе покупку жилой недвижимости в ипотеку. Это в определенной степени повлияло и на спрос.
Аренда
В этом сегменте тоже произошли изменения. Аренда «однушек» во многих городах-миллионниках подорожала примерно на 10-15%. К примеру:
• Чтобы арендовать «однушку» в столице РФ или Санкт-Петербурге, следует подготовить от 40 000 до 50 000 рублей. Годом ранее сумма была меньше приблизительно на 7-10 000 рублей.
• Во многих региональных центрах, например, Новосибирске или Екатеринбурге, арендная ставка выросла минимум на 5%.
Что произойдет с ипотекой?
Так как ключевая ставка достаточно высокая, ситуация на ипотечном рынке усугубиться. Займы в скором времени начнут выдавать под 30%. Это прогнозируют эксперты. По итогу, скорее всего, произойдет обвал ипотечного рынка.
«В настоящее время ключевая ставка – 21%. Если она повысится до 23% или 25%, вырастут и ипотечные ставки. До конца текущего года средний показатель в крупных российских банках может составить 30% и более, – считает аналитик ФГ «Финам» И. Додонов. – Что касается минимальных ипотечных ставок, то их размер довольно сложно определить. Ведь в каждом банке действуют те или иные условия, которые следует выполнить, чтобы фин. учреждение предоставило кредит».
– Если ЦБ РФ в очередной раз повысит «ключ», то и рыночные ставки вырастут. Произойдет подобное достаточно быстро, – отмечает Додонов.
В скором времени пройдет очередное заседание Центробанка. Если вероятность, что регулятор вновь повысит ключевую ставку. Ведь рост инфляции продолжается.
Что произойдет с ценами на жилье?
«Несмотря на сложности с ипотечным кредитованием, ожидать стремительного снижения стоимости жилых объектов не стоит», – отмечают эксперты.
– На вторичном рынке продажи практически остановятся. Ведь люди не могут оформить рыночную ипотеку (не подходят условия), – сообщает магистр экономики Н. Макаров. – При этом цены снизятся максимум на 10%. Все потому, что собственники «вторички» не готовы делать более существенные скидки.
«Уменьшится объем предложений на первичном рынке недвижимости. Ведь большинство новых проектов девелоперы предпочитают замораживать», – указывает специалист.
– В настоящее время происходит охлаждение первичного и вторичного рынка недвижимости, – говорит руководитель сети проектов SMART в Петербурге компании Smart Commerce М. Темкин. – Люди практически не приобретают жилье для себя. Менее активно россияне инвестируют в недвижимость. Из-за этого спрос постепенно снижается.
– При этом застройщики не готовы корректировать цены на жилые объекты, снижать их. Ведь при расчете стоимости 1 кв. м. во внимание принимаются многие факторы. Спрос в данном случае не играет ключевую роль. Кстати, девелоперы используют разнообразные инструменты, позволяющие им поддерживать уровень продаж, например, рассрочки и скидки, – добавляет М. Темкин.
При этом у Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ И. Файзуллина немного другое мнение.
– Примерно 60% жилых объектов, которые только возводятся, не реализованы. Именно поэтому застройщики, скорее всего, начнут предоставлять скидки. Только так они смогут изменить ситуацию, – отметил И. Файзуллин.
Что произойдет с арендой жилых объектов?
«Так как приобрести квартиры люди не способны из-за чрезмерно высоких ставок, они отдают предпочтение съему жилья. Ввиду этого аренда стремительно дорожает. В скором времени у россиян возникнут сложности со съемом жилых помещений», – считает руководитель отдела по работе с новостройками TYMY А. Перевозчиков.
На данный момент разница между ежемесячными платежами по рыночной ипотеке и арендными ставками – на уровне 25-28%. Но ситуация меняется.
– Несомненно, размер ежемесячного платежа по ипотеке иногда достигает 100 000 рублей. Но следует учитывать один момент: он не изменится в течение всего срока. Что касается арендной ставки, то ее рост продолжится. В текущем году она может повыситься примерно на 20% и более. Если же инфляция ускорится, а «ключ» вырастет, аренда подорожает еще сильнее, – сообщает Перевозчиков.
«Арендные ставки не будут снижаться минимум несколько лет. До конца января арендодатели повысят цены на 6-10%», – считает коммерческий директор RDI group Валерий Кузнецов.
Ситуация изменится, если ЦБ РФ понизит ключевую ставку. В этом случае часть квартиросъемщиков решатся на покупку своего жилья.
– Но массового оттока с рынка аренды не будет. Ведь «ключ» стремительно не снизится, – добавляет гендиректор Colife Invest Ольга Полетцкая.
Из этого следует, что арендная ставка перестанет столь активно повышаться, как это происходило в прошлом году. Но и падения ожидать не стоит.
