Относительно небольшое количество россиян может воспользоваться ипотекой для покупки жилья из-за стремительного повышения ключевой ставки. Именно поэтому продажи постепенно падают. Застройщики же регулярно возводят «многоэтажки», жилые комплексы. Какая ситуация на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС)?
Спойлер: в этом сегменте ситуация значительно хуже. Представители интернет-издания E1.RU обратились к экспертам и обсудили все.
«Именно сегмент ИЖС сильнее всего пострадал из-за того, что льготную ипотечную программу с господдержкой закрыли, а условия по иным ужесточили», – сообщили эксперты «Циан.Аналитики».
– Рынок недвижимости значительно просел. При этом отрицательная динамика фиксируется только последние несколько месяцев. Сильнее всего выдача сокращается именно в сегменте ИЖС. Основная причина – повышение ипотечных ставок, – говорят аналитики.
«Завершение программы льготного кредитования под 8%, существенное увеличение размера первого взноса, а также повышение уровня долговой нагрузки граждан РФ повлияли на первичный, вторичный рынки недвижимости и сегмент ИЖС», – сообщил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЯ) А. Глушков.
– Пострадал не только рынок ИЖС. Менее активно начали приобретать квартиры. По предоставленным «ДОМ.РФ» данным, в сентябре 2024 года объем ввода ИЖС достиг 55 000 000 кв. м. Годом ранее – на 15% меньше, – добавил А. Глушков.
Эксперт перечислил и основные сложности, возникшие на рынке ИЖС:
• стройматериалы существенно подорожали;
• все чаще люди отдают предпочтение долгосрочному съему жилья, а не покупке недвижимости;
• на рынке квартир есть немало инструментов, с помощью которых привлекают покупателей (беспроцентные рассрочки, скидки), а в сегменте ИЖС их меньше.
– При этом у рынка ИЖС есть и некоторые преимущества. К примеру, частные домовладения практически не подорожали. Именно поэтому они до сих пор продаются, – отметил А. Глушков.
Недоступные ипотечные кредиты – это смерть рынка недвижимости?
– Примерно 30-35% людей, приобретающих или возводящих частные дома, пользуются ипотечными кредитами. Таких граждан значительно больше в тех российских областях, где частные домовладения особо востребованы. К примеру, на Северном Кавказе больше половины жилищных кредитов оформляют на покупку или возведение загородных объектов, – сообщает А. Глушков.
– Ужесточение основных условий ипотечного кредитования сильнее всего повлияло именно на рынок ИЖС. Все потому, что здесь размер первого взноса и ставки всегда были выше, – сообщает президент Национального объединения строителей.
– При этом постепенно появляются ипотечные льготные программы, ориентированные именно на сегмент ИЖС. Наибольшей популярностью пользуется сельская ипотека. Спрос поддерживают арктическая, семейная и дальневосточная льготные программы. Они действуют не первый год и их нередко оформляют люди, – добавляет специалист.
Так, в 2023 году потребители оформили на покупку и возведение загородных домов в 4 раза больше кредитов на жилье, чем в 2022 году. Прирост в 2024 г. не превышает 16%.
В третьем квартале 2024 г. на возведение частных домовладений граждане РФ взяли на 36% меньше заемных средств. До конца года ситуация не изменилась.
Столь стремительное уменьшение числа сделок, проводимых в сегменте ИЖС, обусловлено теми же причинами, что и на первичном/вторичном рынках. Достаточно сильно на ситуацию повлияло и внедрение эскроу-счетов. Именно на этих спецсчетах аккумулируются средства потребителей. Они передаются застройщикам лишь после выполнения всех обязательств.
– Пользоваться рыночными программами сейчас невыгодно. Если же приобретать дома с господдержкой, деньги будут перечисляться на эскроу-счета. Кстати, этой схемой в настоящее время пользуются не так много подрядчиков. По итогу менее активно выдаются льготные ипотечные кредиты. Что касается застройщиков, они останутся в плюсе лишь по причине существенного увеличения размера среднего «чека». При этом количество сделок в прошлом году сократилось примерно на 12%, – отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» банка ВТБ С. Бабин.
Влияние нового закона на сегмент ИЖС
В марте текущего года начинает действовать закон об эскроу-счетах в сфере ИЖС. Эту систему внедрили более пяти лет назад, но изначально она имела отношение лишь к многоквартирным домам. Суть ее заключается в том, что перечисляемые дольщиками средства попадают на специальный расчетный открытый в банке счет. Они возвращаются в полном объеме, если «многоэтажку» не сдают.
«Этот инструмент имеет множество плюсов, – отметил президент НОСТРОЯ. – Так, вероятность недостроя на порядок снижается. Помимо этого, сделки становятся более прозрачными. Покупатели в перспективе будут больше доверять рынку. В результате, они начнут активнее вкладывать средства в ИЖС. Но о минусах не стоит забывать.
– Требования к стройкомпаниям, планирующим возводить частные домовладения, возрастут. Помимо этого, существенно повысится и финансовая нагрузка. В результате, стоимость загородных объектов начнет активно расти, – считает А. Глушков.
Более детально об эскроу-счетах рассказал член президиума Федерации ИЖС, гендиректор крупной строительной компании А. Свитеньков…
Некоторое время назад его стройкомпания провела первую в сфере ИЖС сделку с использованием эскроу-счета. Несмотря на то, что закон еще не начал действовать, некоторые фин. учреждения готовы выдавать кредитные средства на приобретение жилья лишь на таких условиях.
«Внедрение спецсчетов спровоцирует рост стоимости жилых домов, – считает эксперт. – Например, в 2023 году себестоимость домовладения площадью 115,3 «квадрата» составляла приблизительно 6 623 338 рублей. Реализовывали бы этот объект за 6 700 000 рублей. В текущем году его цена возрастет примерно на 4 000 000 рублей».
– На данный момент невозможно возвести частный объект по 100 000 рублей за 1 кв. м., если ответственно подходить к процессу и делать все качественно. В этом году стоимость «квадрата» составит минимум 150 000 рублей. В итоге, цены на дома повысятся на 35% и более, – сообщил А. Свитеньков.
Стремительно дорожают и те земельные наделы, рядом с которыми сосредоточены разнообразные инфраструктурные объекты. Стоимость участков с подведенным газом, электричеством и водой в разы выше. При этом застройщикам в нынешних условиях не выгодно создавать такие условия.
– Немало девелоперов не готовы воплощать в жизнь проекты по развитию новых земельных наделов. Их отложат до лучших времен. Постепенно сокращается и численность точечных застроек. Люди все менее активно приобретают земли и возводят дома, – добавляет представитель Федерации ИЖС.
«Многие крупные компании начали активно продавать участки. Ведь в течение 18-24 месяцев никто не станет запускать масштабные проекты», – считает А. Свитеньков.
Рассказал специалист и о том, какие факторы спровоцируют рост затрат на строительство частных домов:
• Налоговая ставка меняется. Теперь стройкомпании обязаны платит НДС. Его размер – от 5% до 7%. Во многом размер НДС зависит от их оборота. Все это рассчитывается отдельно.
• Стоимость строительных материалов. Поскольку НДС обязаны платить не только застройщики, но и поставщики, можно ожидать рост цен на стройматериалы в текущем году. Они увеличатся минимум на 10-15%.
• Эскроу-счета. Подрядчики возводят частные домовладения на участке, который принадлежит заказчику. Все это время его средства хранятся на спецсчете. Стройкомпания обращается в банк, чтобы получить проектное финансирование. Максимальная сумма – 50 000 000 рублей. Этих денег достаточно, чтобы возвести не более пяти домов. Для получения большей суммы следует предоставлять залог. Так рисковать застройщики не готовы. Именно поэтому эскроу-счета популярностью пользоваться не будут.
• Размер финансирования при условии, что применяются эскроу-счета. Чаще всего это 80% от прописанной в соглашении с клиентом суммы. Предоставляется данная кредитная линия под определенный процент: первые полгода – 1%, с 6 по 10 – 7%. Впоследствии ЦБ устанавливается ставка +3%.
• Некоторые организации используют для возведения домов кирпич, блоки. Именно поэтому строительные работы занимают от 6 до 12 месяцев. Из этого следует, что минимум 6 месяцев придется платить по 7%. К сожалению, не всегда удается завершить работы в течение года. По итогу ставка поднимется до 26%. Все это повлияет на итоговую стоимость дома. Платить больше будут именно клиенты.
• Иностранные сотрудники. Немало застройщиков привлекают работников из ближнего зарубежья. При этом миграционная политика постепенно ужесточается. Чтобы и дальше с ними сотрудничать, следует оформлять трудовые договора. Стоимость рабочей силы – примерно 30-35% от итоговой цены объекта. В результате, частное домовладение дорожает минимум на 5%.
• Еще один значимый момент. Поскольку застройщик получает только 80% финансирования. В него сразу же заложат стройматериалы, а также заработные платы сотрудников.
– Из этого можно сделать вывод, что именно в данных 80%, выделенных фин. учреждением, и будет заложена стоимость частного домовладения. Что касается оставшихся 20%, которые передаются девелоперам после открытия эскроу-счета, это вероятная прибыль. Ранее маржинальность составляла около 10%, теперь же ситуация изменится. Она повысится минимум до 20%. В итоге, еще +10%.
Маржа – это разница между себестоимостью продукции и той ценой, по которой она продается. Эффективность бизнеса оценивается по маржинальности.
Начнут ли массово прекращать работу стройкомпании?
«Крупные застройщики довольно быстро адаптируются, – считает А. Глушков. – Те же стройкомпании, которые уйдут, скорее всего, работали не совсем честно».
– После введения эскроу-счетов в сегменте ИЖС девелоперам придется соответствовать определенным требованиям. При этом гораздо быстрее подстроятся те стройкомпании, которые ранее уже реализовывали масштабные проекты, – добавляет руководитель «Национального объединения строителей».
Он рассказал о том, с какими сложностями могут столкнуться застройщики:
• Придется оформить значительно больше отчетов. В итоге, административная нагрузка возрастет. Но в крупных стройкомпаниях немало сотрудников, поэтому на ситуацию это особо не повлияет.
• С эскроу-счетами смогут работать лишь аккредитованные организации. Помимо этого, банки начнут более тщательно проверять застройщиков. Те стройкомпании, которые привыкли работать не совсем законно, уйдут.
«Во время перехода на эскроу-счета у некоторых застройщиков возникнут временные проблемы, трудности. Но о «выживании» небольших стройкомпаний говорить не стоит. Ведь практически у всех есть свои ниши, где они популярны», – отметил А. Глушков.
Иное мнение у А. Свитенькова:
«Скорее всего, подрядчики начнут массово уходить с рынка. При этом сильнее всего пострадают именно покупатели».
– Прямо сейчас девелоперы, которые не реализовывают крупные проекты, продают офисы, собственную недвижимость, а также уменьшают штаты. Только так они могут выполнить те обязательства, которые ранее взяли на себя. Многие из них в дальнейшем обанкротятся. Немало клиентов не получат свои дома, – указывает эксперт.
Некоторые стройкомпании выставляют собственные дома на продажу, чтобы вернуть вложенные средства и перейти в другую нишу или вовсе прекратить работу в строительной сфере. Те же организации, которые обязательства не выполнят, обанкротятся, – говорит А. Свитеньков.
– Что в настоящее время происходит на рынке? Небольшие стройкомпании постепенно уходят. Часть из них начнут сотрудничать с крупными застройщиками и станут их подрядчиками. В кассовые разрывы попадают средние строительные компании. Ведь они более не могут реализовывать жилые объекты в том же объеме, что и ранее, – отмечает эксперт.
А. Свитеньков сказал, что в своей компании планирует сократить штат. Помимо этого, теперь организация будет возводить не более 20 загородных объектов в течение года (ранее – около 100).
«Скорее всего, многие россияне останутся с недостроенными домами», – добавил член президиума Федерации ИЖС.
«Приложили максимум усилий, чтобы уничтожить сферу ИЖС»
– ИЖС и многоэтажные дома практически уравняли, считает эксперт. – В результате, стоимость «квадрата» постепенно сравняется. Но за городом нет такого количества инфраструктурных объектов.
– Конкурировать с многоэтажными домами невозможно. Ведь мы возводим по земле, а не в высоту. Именно поэтому риски в этом случае иные. Существует понятие «потребительский экстремизм». Теперь покупатели не обязаны подписывать акт приема-передачи. Они могут отправиться в суд, все продлится несколько лет. При этом девелоперу придется платить кредит. Свои же средства он обратно не получит, пока не будет подписан акт приема-передачи. Клиент же имеет в наличии землю и дом.
В результате, у покупателя есть недвижимость и нет ипотечного кредита. Девелопер при этом имеет займ. Банки же не планируют никак этот вопрос решать, – добавляет эксперт А. Свитеньков.
– Общее долевое имущество в многоквартирных домах находится в собственности у застройщика до момента, пока объект не передан управляющей компании. Если один или несколько покупателей отказались принимать свои квартиры, отправились в суд, то есть еще и другие. Мы же возводим дом на земле, которая нам не принадлежит. Именно поэтому и получить ничего не можем. Это неправильно, – добавляет А. Свитеньков.
Фин. учреждения предложили решение. Они хотят, чтобы сдачу частного домовладения контролировал приемщик. Но и в этом случае лишь 80% эскроу-счетов откроют. Есть вопросы и по поводу того, как именно кредитные организации оценивают земельные наделы, дома.
– Если стоимость загородного объекта достаточно высокая, оценка не пройдет и не произойдет открытие эскроу-счета. Они могут сказать: «Ранее вы строили частные домовладения по 10 000 000 рублей, а теперь – по 14 000 000 рублей. Почему так произошло?». Фин. учреждения не учитывают, что стоимость постоянно растет. На объективную оценку с их стороны можно не рассчитывать, – добавляет специалист.
Эксперт привел пример с коттеджным поселком, в котором его стройкомпания планирует организовать работы. Так, сейчас стоимость одной сотки земли – около 600 000 рублей. Все потому, что в наличии есть требуемая инфраструктура. При этом банк оценил стоимость сотки в 150 000 рублей.
В настоящее время представители сферы ИЖС активно пишут обращения. Они пытаются доказать, что от введения эскроу-счетов гораздо больше вреда, чем пользы.
– О проблемах мы активно рассказываем властям. Периодически встречаемся с омбудсменами, а также представителями Торгово-промышленной палаты. Но они ничего не хотят слушать. Говорят, что закон уже приняли и в скором времени он начнет действовать. Специфику рынка ИЖС во внимание не принимают, – добавил член президиума Федерации ИЖС.
Государство заинтересовано в освоении новых территорий, строительстве объектов. При этом власти приложили максимум усилий, чтобы сферу ИЖС уничтожить, – говорит член президиума Федерации ИЖС А. Свитеньков.
